מהו היטל השבחה? מדריך של עורך דין מקרקעין מומחה לראשון לציון

היטל השבחה מעוגן בסעיף 196א לחוק התכנון והבנייה, המפנה לתוספת השלישית לחוק. הבסיס הרעיוני לגביית ההיטל נעוץ בדיני עשיית עושר ולא במשפט ובעיקרון לפיו כאשר בעל מקרקעין מתעשר כתוצאה מהליך תכנוני, עליו לחלוק התעשרות זו עם הקהילה. לפני שאתם מוכרים דירה מומלץ מאוד להתעייץ עם עורך דין מקרקעין. מכירת דירה היא נושא יקר מאוד ושווה לעשות אותו בצורה שקולה.

בקליפת אגוז, היטל השבחה נובע מאחד מהמקרים הבאים:

• אישור תכנית

• אישור הקלה

• אישור שימוש חורג

ניתן לדחות את מועד תשלום ההיטל עד למועד מימוש הזכויות, שיכול להיות:

• מכירת הנכס

• הפקת היתר בנייה (לפי המוקדם מביניהם)

קביעת גובה ההשבחה

לאחר אישור תכנית (בניגוד להקלה/שימוש חורג), הוועדה המקומית רשאית לפעול באחת משתי דרכים:

1. עריכת לוח שומה - הכולל את פרטי המקרקעין שהושבחו ואת שיעור ההשבחה. לוח השומה יוצג במשרדי הוועדה המקומית והרשות המקומית תוך חצי שנה לכל המאוחר מיום אישור התכנית.

2. דחיית הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס (באמצעות מכירה או הפקת היתר בנייה) - חלופה זו נפוצה יותר.

במקרה של דחיית הערכת השיעור, בעל המקרקעין רשאי לדרוש מהוועדה המקומית לערוך שומת השבחה תוך 90 יום מקבלת דרישתו ולשלם את ההיטל באופן מיידי.

ערר על גובה ההשבחה

במקרה של מחלוקת, קיימות שתי אפשרויות:

1. מחלוקת על עצם החבות או גובה החבות - הנישום רשאי לפנות לוועדת ערר:

   • תוך 45 יום (כאשר נדחתה הערכת ההשבחה למועד המימוש)

   • או בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה

2. מחלוקת על גובה החבות בלבד - הנישום רשאי לפנות לשמאי מכריע תוך 45 יום או תוך שנה, בהתאם למקרה כמפורט לעיל.

פטור מתשלום היטל השבחה

סעיף 19 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מציג רשימת פטורים מתשלום היטל השבחה. שני פטורים מרכזיים הם:

1. השבחה בשל בניית מרחב מוגן - הדעה הרווחת היא כי פטור זה יינתן רק בגין מימוש בדרך של היתר בנייה.

2. בנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח כולל של עד 140 מ"ר - הפטור מותנה בכך שהדירה משמשת למגורי בעל הדירה או קרובו במשך 4 שנים לפחות ממועד גמר הבנייה. יובהר כי ניתן לקבל פטור זה אף במימוש בדרך של מכר, בכפוף לסייגים מסוימים.

שיעור תשלום היטל השבחה

שיעור היטל ההשבחה עומד על 50% מגובה ההשבחה, למעט חריגים.