מכירת דירה בראשון לציון – מה חשוב לדעת מבחינה משפטית?

מכירת דירה היא תהליך מורכב שדורש הבנה משפטית מקיפה כדי להימנע מטעויות יקרות. בעיר ראשון לציון, אחד השווקים המבוקשים ביותר בישראל, חיוני להקפיד על כל ההיבטים המשפטיים כדי להבטיח עסקה בטוחה וללא עיכובים מיותרים. להלן כל מה שצריך לדעת לפני שמוכרים דירה מבחינה משפטית בראשון, מתוך הניסיון שלנו כמשרד עורכי דין לדיני מקרקעין ותוך התייחסות לסעיפים חשובים בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

1. הוכחת בעלות – בדיקת נסח טאבו

 סעיף רלוונטי: סעיף 7 לחוק המקרקעין – קובע כי עסקה במקרקעין מחייבת רישום בטאבו כדי שתהיה תקפה.

 מה צריך לעשות?

• יש להוציא נסח טאבו עדכני מאתר משרד המשפטים או מלשכת רישום המקרקעין בראשון לציון.

• לבדוק שהדירה רשומה על שם המוכר ושאין עליה הערות אזהרה, עיקולים או שעבודים שלא טופלו.

• אם הדירה לא רשומה בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, יש להשיג אישור זכויות מהגורם הרלוונטי.

2. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה

סעיף רלוונטי: סעיף 126 לחוק המקרקעין – מאפשר רישום הערת אזהרה כדי להבטיח שהמוכר לא יבצע עסקאות סותרות על אותה דירה.

למה זה חשוב?

• עם חתימת החוזה, יש לוודא שעורך הדין רושם הערת אזהרה לטובת הקונה, כדי שהנכס לא יימכר לצד שלישי במקביל.

• אם קיימת הערת אזהרה קודמת, יש לבדוק אם מדובר בהתחייבות ישנה שטרם נמחקה – דבר שעלול לעכב את המכירה.

3. אישור היעדר חובות לרשות המקומית

סעיף רלוונטי: סעיף 324 לפקודת העיריות – מחייב מוכרי דירות לקבל אישור היעדר חובות מהרשות המקומית.

איך מקבלים את האישור?

• יש לפנות אל עיריית ראשון לציון ולבקש אישור רשמי שאין חובות ארנונה, מים, והיטלי השבחה על הדירה.

• אם יש חובות פתוחים, הם חייבים להיות מסולקים לפני המכירה, אחרת לא ניתן יהיה להשלים את העסקה.

• במקרה של היטלי השבחה, יש לבדוק מול ועדת התכנון והבנייה של עיריית ראשון לציון אם חלה חובת תשלום בשל עליית ערך המקרקעין.

4. חובת תשלום מס שבח על ידי המוכר

סעיף רלוונטי: סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – קובע כי המוכר אחראי על תשלום מס שבח בגין רווחי המכירה.

איך בודקים ומה ניתן לעשות?

• ניתן לחשב שומת מס שבח דרך מחשבוני רשות המסים ולבחון זכאות לפטורים (לדוגמה, אם זו דירה יחידה שנמכרת לאחר החזקה של 18 חודשים).

• חובה לחשב את גובה המס ולבצע תכנון מס חכם כדי להפחית את התשלום (למשל, באמצעות קיזוז הוצאות שהוצאו על השבחת הדירה, או העברת דירה במתנה וכו').

• ללא אישור תשלום מס שבח או פטור, לא ניתן יהיה להשלים את הרישום בטאבו.

5. מסירת החזקה ורישום העסקה בטאבו

סעיף רלוונטי: סעיף 8 לחוק המקרקעין – קובע כי העברת בעלות בדירה מסתיימת רק לאחר הרישום בפנקסי המקרקעין.

מה חשוב לדעת?

• יש לקבוע תאריך מסירה ברור בחוזה, כדי למנוע מחלוקות עם הקונה.

• עד למסירת הדירה, המוכר מחויב לשלם את כל החשבונות השוטפים (מים, חשמל, גז, ועד בית).

• אם הקונה מגלה ליקויים לאחר המסירה, המוכר עלול להיות מחויב בתיקונם, ולכן חשוב לוודא שהנכס נמסר במצב תקין.

6. הסכמי תיווך – האם חייבים לשלם למתווך?

סעיף רלוונטי: חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 – קובע כי תשלום למתווך חל רק אם נחתם הסכם תיווך בכתב.

מה חשוב לדעת?

• אם עבדתם עם מתווך בראשון לציון, ודאו שההסכם מציין במפורש את גובה עמלת התיווך.

• תשומת לב כי המתווך לא רשאי לערוך ולסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראה זו לא יהיה זכאי לדמי תיווך.

• במידה ונתתם למתווך בלעדיות בשיווק הדירה,לפי החוק, תקופת הבלעדיות המותרת היא חצי שנה לכל היותר. זו גם התקופה שרוב המתווכים ידרשו, אחרים יסתפקו ב-3-4 חודשי בלעדיות. 

7. מכירת דירה עם משכנתא – איך מסירים את השעבוד?

סעיף רלוונטי: סעיף 10 לחוק המקרקעין – קובע כי יש להסיר שעבודים ומשכנתאות כדי שניתן יהיה להעביר בעלות מלאה.

מה עושים אם יש משכנתא?

• יש לקבל אישור סילוק משכנתא מהבנק ולוודא שהתשלום עבור המשכנתא יסולק עם הכספים מהעסקה.

• אם הקונה נוטל משכנתא בעצמו, חשוב לוודא שהבנקים מסנכרנים את הרישום כדי שלא תהיה בעיה משפטית לאחר מכן.

סיכום

מכירת דירה בראשון לציון אינה רק עסקה נדל״נית – היא תהליך משפטי מורכב שמחייב ליווי מקצועי בכל שלב. החל מהוכחת בעלות, דרך רישום הערת אזהרה, תשלום מסים, ועד להסרת משכנתא – כל טעות עלולה לעלות ביוקר ולעכב את העסקה. עורך דין מקרקעין מנוסה, כמו יוחאי ש. בנימין, יבטיח שהמכירה תתבצע באופן בטוח, חוקי ויעיל, תוך שמירה מלאה על זכויותיכם כמוכרים.

בין אם מדובר בעסקת מכר ראשונה או הסכם שכירות דירה ובין אם צברתם ניסיון בתחום, חשוב לפעול מתוך ידע והבנה של החוק – ולקבל ייעוץ משפטי מותאם אישית לכל עסקה.