הכללים לרישום עסקת מקרקעין - מה חובה לדעת לפני שחותמים

רישום עסקת מקרקעין הוא שלב הכרחי בקניית דירה בישראל, שכן רק לאחר הרישום הרשמי בטאבו מועברת הבעלות כחוק. תהליך הרישום מתבצע בלשכת רישום מקרקעין המתאימה לפי מיקום הנכס (במקרה של ראשון לציון זו לשכת רחובות). במהלך התהליך מטפלים בכל המסמכים והאישורים הנדרשים כדי להבטיח שהקונה הופך לבעל הזכויות החוקי בנכס. מדריך זה מתאר את השלבים המרכזיים מרגע חתימת חוזה המכר ועד לקבלת האישור הרשמי בבעלות, כולל תשלומי מסים ואישורים עירוניים, ומציג טעויות נפוצות והמלצות להימנעות מהן.

מהו טאבו ולמה חשוב לבצע רישום?

בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מתועדות כל זכויות הנכס הרשומות על שם בעליו. לאחר חתימת חוזה המכר ההסכם בלבד אינו מועיל לבסס בעלות סופית – רק ברישום הרשמי בטאבו מועברת הזכויות בחוק אל הקונה. מכאן חשיבות ההליך: הרוכש צריך להגיש את המסמכים הדרושים (כגון חוזה המכר המקורי ותצהיר על העדר חובות) ללשכת הרישום, כדי שקניינו החדש יירשם רשמית על שמו. ברוב המקרים ההליך מתבצע באמצעות עורך דין שמתווה את הבקשה לרישום ומלווה את תהליך ההגשה והמעקב מול הלשכה.

השלבים העיקריים בתהליך הרישום

1. חתימת חוזה המכר: בחתימה רשמית מול עורך דין או נוטריון משלמים את דמי ההון הראשוניים (פיקדון, לרוב כ־10% מהמחיר). ההסכם הקנייני מתעד את כל הפרטים – מחיר העסקה, מועדי תשלום, לוחות זמנים, סייגים וכל תנאי בסיס. מומלץ להקפיד על חוזה מקיף ולכלול בו תנאים מפורטים לברירת אפשרויות כמו ביטול במקרה של איחור בתשלומים.

   
   
   
   

2. בדיקות מקדמיות: לפני החתימה יש לדאוג לביצוע בדיקות בתשתית הנכס. יש לבדוק את מצב הרישום בטאבו – האם רשומים שעבודים או עיקולים על הנכס; לוודא שמספרי גוש וחלקה זהים לכל המסמכים; ולבדוק מול העירייה היתרי בנייה או שינויי שימוש שבוצעו בדירה. במידת האפשר יש לקבל נסח טאבו עדכני. זיהוי מוקדם של בעיות (כמו חריגות בנייה או חובות ישנות) מאפשר לפתור אותן לפני הרישום.

   
   
   
   

3. תשלום מס רכישה: בתוך 60 יום מיום חתימת החוזה מחויב הרוכש להגיש טופס מס רכישה לרשות המיסים ולשלם את מס הרכישה. מס זה נקבע לפי מדרגות שנקבעו בחוק, כשהדירה הראשונה של תושב ישראל זכאית להטבות (פטור חלקי/מלא תלוי בשווי הדירה ובסוג המשפחה) ולמדרגות מס עולות מעל לסכום מסוים. לדוגמה, נכון ל2025 , דירה יחידה זכאית לשיעור מס 0% עד שווי של 1,978,745, ולאחר מכן החל מ־3.5% ומעלה לפי מדרגות שונות. אי־הגשה במועד עלולה לגרור קנסות וריביות. מומלץ לבצע את ההגשה והחישוב תחת הדרכת עורך דין או רואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין.

   
   
   
   

4. אישורים וחתימות עירוניות: מקבל החוזה צריך לדאוג לאיסוף אישורים מהרשויות המקומיות בראשון לציון. בין השאר יש לוודא שאין חובות ארנונה או היטלי השבחה פתוחים על הנכס – המשך תשלום של ארנונה, אגרת פיתוח ועוד. בנוסף, בדירות שעברו שינויים במבנה (בנייה לא רשמית, הוספת ממ״ד וכדומה) חשוב לוודא שהיתר הבנייה המתאים ישנו. בדירות חדשות בבנייה חובה לקבל טופס 4 (אכלוס) בבניין המגורים. העירייה מהווה גורם בקרה חשוב – לפניה יכולים לדרוש להסדיר היתרים או לתקן ליקויים לפני אישור הרישום.

   
   
   
   

5. הגשה לרישום בטאבו: עורך דין שמתמחה בנדלן יגיש את בקשת הרשיום לטאבו (לשכת הרישום המקרקעין האזורית.)לאחר הכנת כל המסמכים והתשלומים. ההגשה כוללת את חוזה המכר החתום ומאושר ע״י עורך דין, טפסי ייפוי כוח אם נדרשים, אישורים מהרשויות (למשל אישור העדר חובות ארנונה), ואישור תשלום מס הרכישה. כיום ניתן לבצע חלק מההליך גם באופן מקוון או בדואר, אך אם מוגש פיזית יש לוודא תיאום עם הלשכה והבאת כל המסמכים.

   
   
   
   

6. קבלת האישור הרשמי: לאחר הגשת הבקשה מתבצע ביקורת במסמכי הלשכה. כאשר הכל תקין, הלשכה רושמת את העסקה ומעדכנת את שמות הבעלים בנסח הטאבו. משך הזמן נע בין כמה שבועות למספר חודשים – תלוי בעומס ובמורכבות המקרה. בסופו הרוכש מקבל נסח טאבו מעודכן המעיד על כך שהוא רשום כבעל הזכות לנכס (מסמך זה נקרא לעיתים "תעודת בעלות" או "ההכרה הסופית בטאבו").

   
   
   
   

מיסים ואגרות בעסקת הנדל"ן

בנוסף למס רכישה יש עוד כמה חיובי מס ואגרות שיש לקחת בחשבון. מס שבח מוטל על המוכר ואינו חלק מהרישום עצמו, אך חשוב להיות מודעים אליו. על הרוכש חלים תשלומים כגון אגרת רישום בלשכה (סכום סמלי של עשרות שקלים, תלוי בגודל הנכס) ותשלום דמי טיפול במידת הצורך (כמו דמי משלוח או נוטריון). יש גם דירות יקרות יותר (שנייה או יותר) המשולמת מס רכישה בשיעור גבוה יותר, ללא ההטבה לדירה יחידה. כמו כן, אם העירייה קבעה היטלי השבחה בגין היתרים או תכניות קודמות, יש לוודא כי שולמו כל התשלומים הנדרשים. בראשון לציון מומלץ לברר במחלקת הגבייה של העירייה שאכן אין חובות פתוחים על הארנונה או על היטלים אחרים, כדי שלא יהיו עיכובים ברישום.

טעויות נפוצות ואיך להימנע מהן

• דחיית תשלום מס רכישה: כמה רוכשים ממתינים עם תשלום מס הרכישה כדי לא "לסגור" את הפירעון סופית, אך השהייה גוררת קנסות ועיכובים בטאבו. יש להגיש את הבקשה ולשלם את המס בהקדם, או לפחות להסדיר הסדרי תשלום רשמיים כדי שהרישום יתקבל בזמן.

  
  
  
  

• אי בדיקת הזכויות והנכס: לעתים מתברר רק בשלב מאוחר שיש שעבוד או עיקול על הנכס, העדר היתר בנייה לדירה, או טעות במספרי הגוש והחלקה. הימנעות: לקבל נסח טאבו עדכני כבר בתחילת התהליך, לערוך בדיקה משפטית וטכנית של כל ההיתרים הבנייתיים, ולפתור כל בעיה לפני הרישום.

  
  
  
  

• רישום ללא ייעוץ מקצועי: אנשים שמנהלים עסקה ללא עורך דין או יועץ עלולים להגיש טפסים באופן שגוי. מומלץ שתהליך הרישום ינוהל על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה, שיודע שהטפסים ימולאו ויוגשו כהלכה ויטפל בכל מורכבות בירוקרטית.

  
  
  
  

• הסתמכות על חוזה חלקי או זיכרון דברים בלבד: מסמך ראשון אינו מחייב די־הדרוש לרישום מלא. יש להקפיד שחתימת חוזה המכר תהיה מפורטת לכלול את כל התנאים, ולא להסתפק בהסכמות בעל־פה או בזיכרון דברים ראשוני. חוזה מפורט ימנע ויכוחים עתידיים ויאיץ את אישור הלשכה.

  
  
  
  

• שכחת אישורים עירוניים: אם פונים לרישום ללא בדיקה מספקת מול העירייה – למשל חובות ארנונה לא שולמו או היתרים חורגים – התהליך עלול להיתקע. מומלץ להגיע מוכנים עם קבלות על תשלום ארנונה ותצהיר רשמי מהעירייה שאין חובות על הנכס. כך הרישום יכול להתקדם בזריזות וללא השהיות.

  
  
  
  

• הזנחת פרטים טכניים: רישום תקין דורש תשומת לב לפרטים: ודאו שיש לכם ייפוי כוח מלא על כל המסמכים, שכל המסמכים חתומים כהלכה, ושהחוזה הציג במדויק את מצב הנכס. אי־השלמת טופס או הפרת נהלים בניירת עלולה לגרום לעיכוב. לכן רצוי להתייעץ עם עורך דין ולעקוב באופן שוטף אחרי סטטוס הבקשה בלשכה.

  
  
  
  

סיכום

מכירת או קניית דירת מגורים בישראל מחייבת השלמת הליך רישום במקרקעין, אף על פי שהוא פרוצדורה די מורכבת. עם זאת, מרגע שמבינים את הצעדים החשובים ניתן לבצע אותו ברוגע וביעילות. חשוב להקפיד על חוזה רכישה תקין, על בדיקות מוקדמות, על תשלום מסים במועד וקבלת כל האישורים העירוניים. שילוב של תכנון מוקדם ועבודה עם עורך דין מקצועי יבטיח שבסופו של תהליך שם הקונה יירשם בטאבו כחוק וכראוי, בלי עיכובים מיותרים, ושהדירה תעבור לידי הבעלים החדשים בבטחה.