חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 – סקירה והשלכות

מבוא

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוא אחד מהחוקים המרכזיים בתחום הנדל"ן בישראל, המסדיר את זכויותיהם וחובותיהם של מוכרי דירות ורוכשי דירות. מטרת החוק היא להגן על רוכשי דירות ולוודא שהם מקבלים מוצר איכותי התואם את ההתחייבויות החוזיות של המוכר. החוק מתייחס לנושאים כמו מפרט טכני, חובות המוכר, אחריות על ליקויי בנייה, פיצוי על איחור במסירה, ועוד. חשוב לזכור כי, הוראות החוק הינם קוגנטיות, המשמעות היא, שלא ניתן לשנות את הוראות החוק ותחולתו. כעורך דין בתחום עסקאות מכר יוצא לי לעבוד עם החוק הזה כמעט כל יום. אשמח לשתף אתכם בתובנות ובנקודות המרכזיות בחוק.

הגדרות עיקריות בחוק

דירה

החוק מגדיר "דירה" כיחידה הכוללת חדר או מספר חדרים שנועדו לשימוש למגורים, לעסקים או לכל צורך אחר.

מוכר וקונה

• מוכר – אדם או חברה שמוכרים דירה שבנו או רכשו למטרת מכירה.

• קונה – כל מי שרוכש דירה מהמוכר, וכן קונה משנה שקיבל את הדירה מהקונה המקורי.

מכירה

המונח "מכירה" כולל גם חכירה לתקופה של 25 שנים ויותר, התחייבות למכירה, וגם עסקאות הכוללות העברת מניות באיגוד המחזיק בזכויות על הדירה

חובת מסירת מפרט טכני

המוכר חייב לספק לקונה מסמך מפורט הכולל:

1. מפרט טכני – הכולל את כל הפרטים הרלוונטיים על הדירה.

2. הוראות תחזוקה ושימוש – המסבירות כיצד יש לתחזק את הדירה והרכוש המשותף.

בנוסף, כל שינוי במפרט דורש את הסכמת שני הצדדים בחתימתם. שינויים אלו יכולים להיות בעלי משמעויות במספר היבטים שבין המרכזיים שבהם הוא העלות הכוללת של רכישת הדירה. טיפ-  לבקש את אותם שינויים ושידרוגים כמה שיותר מוקדם במהלך המו"מ ומומלץ באמצעות עורך דין מנוסה שינהל עבורכם את המו"מ טרם החתימה על החוזה.

תקופת הבדק ותקופת האחריות

חוק המכר מחלק את האחריות לתיקון ליקויים לשתי תקופות:

1. תקופת הבדק – תקופה שבה המוכר חייב לתקן ליקויים שהתגלו בדירה. תקופה זו נמשכת בין שנה אחת לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי.

2. תקופת האחריות – לאחר סיום תקופת הבדק, נמשכת אחריות המוכר לשלוש שנים נוספות, בתנאי שהקונה יוכיח כי הליקויים נגרמו כתוצאה מתכנון לקוי, שימוש בחומרים פגומים או עבודה רשלנית.

3.  ליקוי בנייה המהווה אי התאמה יסודית -  יכולה להימשך עד 20 שנה ממועד מסירת הדירה. אי התאמה יסודית על פי הוראות החוק הינה כל "אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ובטיחותו".

התמודדות עם ליקויים

החוק קובע כי אם הקונה מגלה ליקוי בדירה, עליו לדווח למוכר תוך זמן סביר. אם הליקוי ניתן לתיקון, המוכר מחויב לבצע את התיקון בפרק זמן סביר. במקרים בהם הליקוי חזר לאחר תיקון או שהתיקון דחוף והמוכר לא פעל, הקונה רשאי לתקן את הליקוי בעצמו ולחייב את המוכר בהוצאות התיקון.

פיצוי בגין איחור במסירת הדירה

החוק מעניק הגנה בצורת פיצוי לקונים במקרה של עיכוב במסירת הדירה, בתאריך 7/7/2022 נכנס תיקון 9 לחוק המכר שהביא לשינוי מבנה הפיצוי, כך שיש לחלק אם הסכם המכר נחתם לפני התיקון או אחריו. 

ככל וחתמתם על חוזה לרכישת דירה לפני התאריך 7.7.22 והמוכר מאחר במסירת הדירה מעל- 60 ימים, יחולו הוראות החוק הבאות:

• מיום האיחור הראשון ועד לתקופת איחור בת 8 חודשים - פיצוי בגובה 150% מדמי שכירות של דירה דומה.

• מהחודש ה-8  ואילך - פיצוי בגובה 125% מדמי שכירות של דירה דומה.

• על הפיצויים להיות משולמים מיד לאחר סיום תקופת האיחור בת 60 ימים .

ככל וחתמתם על חוזה לרכישת דירה אחרי התאריך 7.7.22 והמוכר מאחר במסירה מעבר לחודש מהמועד החוזי, הקונה זכאי לפיצוי חודשי מהחודש השני (כלומר אין פיצוי בכלל בגין חודש האיחור הראשון), בהתאם למבנה הבא:

• 2-4 חודשים איחור – פיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה.

• 5-10 חודשים איחור – פיצוי בגובה 125% מדמי שכירות של דירה דומה.

• מהחודש ה-11 ואילך איחור – פיצוי בגובה 150% מדמי שכירות של דירה דומה.

הפיצוי ישולם מדי חודש, אלא אם האיחור נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר. ומפה הדרך המהירה להליכים משפטיים מה עוד, שתביעה כנגד המוכר בדרך כלל כורכת בתוכה 3 אלמנטים – איחור במסירה, תשלומים ששולמו ביתר (אם היו) וליקויי בנייה. ולכן מומלץ להצטייד בעורך דין שמתמחה בתביעות מסוג זה עוד בשלב הראשוני של ההליך מול הקבלן.

מגבלות על ריבית והצמדה

• החוק אוסר על המוכר להצמיד את מחיר הדירה למדד כלשהו, אלא אם הצדדים הסכימו על כך מראש, ועד מחצית מהתשלום בלבד.

• ריבית פיגורים על איחור בתשלומים לא תעלה על השיעור שנקבע על ידי השר, ואסור לדרוש תשלומים מעבר למה שהחוק מאפשר.

ניהול הרכוש המשותף בבית משותף

המוכר אינו רשאי לקבוע כי תחזוקת הבניין תתבצע על ידי חברת ניהול שנקבעה על ידו לתקופה העולה על שלוש שנים, אלא אם כל בעלי הדירות החליטו להאריך את החוזה ברוב קולות.

רישום זכויות הקונה בפנקסי המקרקעין

החוק מחייב את המוכר לבצע את כל הפעולות הנדרשות לרישום הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין תוך שישה חודשים מהמועד שנקבע לכך.

סנקציות על אי-עמידה בחוק

מוכר שלא מילא אחר חובותיו לפי החוק חשוף לעונשים הכוללים קנסות.

סיכום

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוא כלי משמעותי להגנה על רוכשי דירות בישראל. הוא מחייב שקיפות מצד המוכר, מסדיר את נושא תיקון הליקויים ומעניק פיצוי במקרה של איחור במסירה. עבור רוכשי דירות, הכרת החוק היא חיונית כדי לוודא שהם מקבלים את הזכויות המגיעות להם ויודעים כיצד לפעול במקרה של הפרת ההסכם.

תשומת לב, כי מאמר זה סוקר במעוף הציפור את החוק וההגנות שהוא מספר לרוכשי הדירות. אולם כל נושא שהועלה הוא רחב ועמוק מאוד והתייחסות כאן אינה ממצה. לכן בכל שאלה חשוב ומומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה באותו נושא.