הערת אזהרה - כלי מרכזי בעסקאות מקרקעין

בעסקאות מקרקעין – אחת הסוגיות המשפטיות החשובות ביותר היא הערת האזהרה. מדובר בכלי משפטי שנועד להגן על הצדדים לעסקה, אך אם לא נזהרים, הוא עלול גם להפוך למכשול. עו״ד יוחאי בנימין מומחה לדיני מקרקעין מראשון לציון עושה סדר.

הערת אזהרה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) היא כלי מרכזי וחשוב מאוד בעסקאות מקרקעין.

מהי הערת אזהרה ומה תפקידה המרכזי? 

הערת אזהרה היא בראש ובראשונה כלי שנועד למנוע עסקאות נוגדות. המשמעות היא שכאשר מתבצעת עסקה בנכס (למשל, מכירה) ונרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה, אך רישום הבעלות על שמו עדיין לא הסתיים – הערת האזהרה מונעת מבעל הנכס (המוכר) למכור אותו שוב לאדם אחר. הרישום בטאבו למעשה מזהיר את "כל שאר האנשים בעולם" על כך שיש התחייבות קיימת לרכישת הנכס, גם אם העסקה טרם נסתיימה ברישום בעלות. תפקידה הוא להבהיר שאי אפשר לרכוש את הנכס הזה כל עוד ההערה קיימת, למרות שהבעלות הפורמלית עדיין לא עברה.

כיצד רושמים הערת אזהרה? 

רישום הערת אזהרה בטאבו מתבצע בדרך כלל על ידי שני הצדדים לעסקה. מבחינה פרקטית, לרוב עורך הדין של מוכר הנכס הוא זה שמבצע את הרישום, מכיוון שהמוכר הוא בעל הזכות הרשומה בנכס. עם זאת, ייתכנו מקרים בהם עורך הדין של הרוכש יבצע את הרישום. בנוסף, בית המשפט יכול להורות על רישום הערת אזהרה, למשל במסגרת הליך משפטי, באמצעות צו שמוגש לטאבו. חשוב לציין שאף על פי שהמוכר הוא הבעלים הרשום, במקרים מסוימים בית המשפט יכול להורות על הרישום, ואף אדם בעל זכות אחרת בנכס (שאינה בעלות, כמו זיקת הנאה) יכול לרשום בעצמו הערת אזהרה על זכותו.

הערת אזהרה בפרויקטים של התחדשות עירונית

בתחום המורכב של התחדשות עירונית (כמו פינוי בינוי או תמ"א 38), רישום הערות האזהרה שונה ומורכב יותר. בפרויקטים כאלה, מספר רב של בעלי נכסים מעבירים את זכויותיהם ליזם. מעורבים כאן גם שיקולים נוספים כמו משכנתאות והלוואות שהיזם לוקח. רישום הערות האזהרה לטובת בעלי הדירות מתבצע לרוב לאחר חתימה על הסכם מסגרת (הסכם התחדשות עירונית) וכאשר הפרויקט מתחיל להתקדם באופן מעשי (טיפ - מומלץ לעגן בהסכם שהיזם יוכל לרשום הערות אזהרה רק לאחר הגעה לרוב הדרוש). 

התהליך כולל וידוא שנרשמות הערות אזהרה בהתאם לזכויות המדויקות של כל אחד מבעלי הנכסים המקוריים.

ביטול הערת אזהרה

 קיימת אפשרות לבטל הערת אזהרה שנרשמה בטאבו. אם העסקה שבגינה נרשמה ההערה התבטלה או הגיעה לידי סיום (למשל, רישום הבעלות הסתיים), שני הצדדים לעסקה יכולים לגשת לטאבו ולהגיש בקשה מוסכמת למחיקת הערת האזהרה. במקרים בהם נדרשת התערבות משפטית או שיש מחלוקת, בית המשפט יכול להוציא צו המורה ללשכת רישום המקרקעין למחוק את הערת האזהרה.

שימושים נוספים לרישום הערת אזהרה

מלבד מניעת עסקאות נוגדות בעת מכר, הערת אזהרה יכולה לשמש לעיגון והגנה על זכויות אחרות הקשורות לנכס:

זיקת הנאה: ניתן לרשום הערת אזהרה על זיקת הנאה. דוגמה לכך היא זכות מעבר קיימת בשביל מסוים בחלק מנכס סמוך, שהייתה בשימוש ממושך. רישום הערת אזהרה על זיקת הנאה זו מגן על הזכות לעשות שימוש בחלק זה של הנכס ומונע מבעל הנכס למנוע את השימוש.

הגנה על נכסים על ידי מוסדות: מוסדות מסוימים, כמו רשות העתיקות, יכולים לרשום הערת אזהרה על נכסים או חלקות קרקע כדי לשמור על אתרים ארכיאולוגיים ולמנוע פגיעה בהם. הערה כזו מעגנת את זכות הרשות לשמור על הנכסים הארכיאולוגיים בקרקע ומונעת למעשה מבעל הנכס לחפור בה או לפגוע בהם באופן שיסכן את האתרים.

העברה לזרים - רישום משפטי מיוחד בנסח הטאבו המגביל את זכויות הבעלים במקרקעין. מדובר בהתראה משפטית הנוגעת להגבלות חוקיות על העברת נכס לגורם שאינו אזרח ישראלי, בהתאם לחוק התכנון והבנייה ותקנות האזרחות. הגבלה זו נועדה למנוע העברת זכויות קרקע לתושבי חוץ ללא אישור מראש של הרשויות המוסמכות.

אל תשכחו לבדוק גם שהדירה נקייה מחובות.

סיכום

הערת אזהרה מהווה כלי משפטי קריטי בעסקאות מקרקעין שמגן על זכויות הצדדים ומונע עסקאות נוגדות. הרישום בטאבו מבטיח את זכויות הקונה גם לפני השלמת העברת הבעלות המלאה, בעוד שבפרויקטי התחדשות עירונית התהליך מורכב במיוחד. 

מניסיוני הרב בעסקאות מקרקעין, טעויות ברישום או בביטול הערת אזהרה עלולות להוביל למחלוקות משפטיות יקרות ומתישות. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי שיבטיח את זכויותיכם ויחסוך מכם עוגמת נפש והוצאות מיותרות בעסקת הנדל"ן הבאה שלכם.