איך לבדוק אם הדירה בראשון לציון נקייה מחובות ובעיות משפטיות?

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות בחייו של אדם, ולכן חיוני לוודא שהנכס נקי מחובות ובעיות משפטיות לפני החתימה על חוזה. ראשון לציון היא עיר מבוקשת עם שכונות אטרקטיביות כמו נווה חוף, נאות שקמה ונווה ים, ולכן בדיקות מקדימות יכולות למנוע הפתעות לא נעימות בהמשך. כמשרד עורכי דין מקרקעין בראשון לציון צברנו ניסיון רב בנושא.

להלן השלבים המרכזיים לבדיקה לפני רכישת דירה בראשון לציון:

1. בדיקת רישום בטאבו (נסח טאבו)

למה זה חשוב?

רישום בטאבו הוא הוכחה חוקית לכך שהדירה שייכת לבעליה ואינה משועבדת או בעייתית מבחינה משפטית. נסח טאבו מעודכן מספק מידע על מצב הזכויות של הנכס, כולל שעבודים, עיקולים והערות משפטיות.

איך לבדוק?

• מזמינים נסח טאבו עדכני דרך אתר משרד המשפטים (רישום והסדר מקרקעין) או דרך לשכת רישום המקרקעין הקרובה.

• קוראים את המסמך ובודקים:

  • שם הבעלים – לוודא שהדירה רשומה על שם המוכר.

  • הערות אזהרה – לבדוק אם קיימות התחייבויות לרוכשים אחרים.

  • משכנתאות ושעבודים – אם הדירה ממושכנת, יש לבדוק האם הבנק יאשר שחרור המשכנתא במכירה.

  • עיקולים – אם יש עיקול על הנכס, הרכישה עלולה להסתבך ואף להיחסם.

2. בדיקת חובות לעיריית ראשון לציון ולוועד הבית

למה זה חשוב?

לפני רכישת דירה בראשון לציון, יש לוודא שאין חובות על הנכס כלפי הרשויות המקומיות או וועד הבית. דירה עם חובות עלולה לחייב את הקונה לשלם חובות שלא הוא יצר.

איך לבדוק?

• פונים אל עיריית ראשון לציון ומבקשים אישור היעדר חובות על תשלומי:

  • ארנונה – חוב מצטבר עלול לגרור קנסות והגבלות.

  • מים ואגרות פיתוח – חיוני לוודא שהחשבון מסודר.

• פונים לוועד הבית של הבניין ושואלים:

  • האם יש חובות על דמי ניהול ותחזוקה?

  • האם יש תשלומים עתידיים על שיפוצים בבניין?

💡 דוגמה: במידה ורכשתם דירה וישנו חוב של 8,000 ש"ח לוועד הבית בגין שיפוץ הלובי. מאחר שלא בדק מראש, ולא נקבע סעיף מתאים בחוזה המכר, סביר להניח כי תהיו מחויבים בתשלום לאחר הרכישה.

3. בדיקת חשבונות חשמל, מים וגז

למה זה חשוב?

דירה עם חובות לחברת החשמל, המים או ספק הגז יכולה לגרום לכך שהשירותים ינותקו אם החובות לא ישולמו.

איך לבדוק?

• מבקשים מהמוכר אישורי תשלום אחרונים של:

  • חשמל – מול חברת החשמל.

  • מים – דרך עיריית ראשון לציון.

  • גז – מול ספק הגז של הבניין או הדירה.

💡 טיפ: ודאו ששמות החשבונות תואמים לשם המוכר, כדי שלא יהיו חובות חבויים מבעלים קודמים.

4. בדיקת חריגות בנייה והיתרי בנייה בעיריית ראשון לציון

למה זה חשוב?

חריגות בנייה עלולות לגרום לקנסות ואף לדרישה להרוס חלק מהמבנה, מה שעלול לפגוע בערך הדירה.

איך לבדוק?

• בודקים את המידע הגיאוגרפי וההנדסי הקיים באתרים - GOVMAP ומערכת GIS של העירייה.

• פונים למחלקת ההנדסה בעיריית ראשון לציון ומבקשים לבדוק את תיק הבניין.

• משווים את היתר הבנייה הרשמי למצב הקיים בדירה.

• אם יש הרחבות כמו מרפסת, תוספת חדר או סגירת חניה, בודקים אם התקבלו אישורים כחוק.

💡 דוגמה: רוכש שהתעניין בדירה בשכונת רמת אליהו גילה שהמוכר סגר חניה פרטית כחדר נוסף, אך ללא היתר – עובדה שעלולה לגרום להריסה עתידית או לבעיות משפטיות.

5. בדיקות משפטיות – עיקולים, צווי מניעה ותביעות

למה זה חשוב?

אם הדירה נמצאת בהליך משפטי, אתם עלולים להיתקע עם נכס בעייתי שאי אפשר להעביר בעלות עליו. או לחלופין שבעל הבית נמצא בהליכים משפטיים וניתן יהיה להשתמש בזה כקלף למיקוח לטובתכם.

איפה לבדוק?

• בדיקה במרשם פושטי הרגל.

• בדיקה במרשם החייבים המוגבלים בהוצל"פ.

• בדיקת לקוחות וחשבונות מוגבלים בבנק ישראל.

6. בדיקת משכנתאות והתחייבויות פיננסיות

למה זה חשוב?

אם המוכר לא יסלק את המשכנתא לפני המכירה, הבנק עלול למנוע את רישום הדירה על שמכם.

איך לבדוק?

• מבקשים מהמוכר אישור זכויות מהבנק או אישור על סילוק המשכנתא.

• אם המשכנתא עדיין קיימת, מוודאים שיש הסכמה של הבנק לשחרר את השעבוד עם קבלת התשלום.

• לרוב בלוח התשלומים של העסקה התשלומים הראשונים נעשים בכדי להסיר את המשכנתה של המוכר.

7. אישורי מס שבח ומס רכישה

למה זה חשוב?

מוכר הדירה חייב בתשלום מס שבח, ואם הוא לא שילם – הרוכש עלול להיתקע עם נכס שלא ניתן להעביר בעלות עליו.

איך לבדוק?

• מבקשים מהמוכר אישור פטור או תשלום מלא של מס שבח מרשות המסים.

• במקרים מסוימים, יש לבדוק גם אם חלים היטלי השבחה מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

• יש לדאוג לעגן בהסכם סעיפים המתייחסים להתחייבויות והאחריות של הצדדים בעניין אישורי המיסים.

סיכום

לפני שקונים דירה בראשון לציון, יש לבצע בדיקות בטאבו, לבדוק חובות מול עיריית ראשון לציון, לוודא היתרי בנייה, לבדוק עיקולים ותביעות, לוודא שאין משכנתאות בלתי מסולקות ולבדוק אישורי מס. 

באמצעות הבדיקות הללו, תוכלו להימנע מבעיות עתידיות ולרכוש דירה בראש שקט. בטח כבר הבנתם שאת אותן הבדיקות שיספקו לכם ראש שקט יבצע עורך דין מטעמכם בעסקת המכר שמעבר לאיתור הבעיות גם יטפל ויפעל בהתאם לנסיבות שיתגלו. לכן חשוב מאוד להצטייד בעורך דין מומחה בתחום המקרקעין במהלך עסקה חשובה מאין כמוה.

לסיום,