שכירות מקרקעין: ההבדל בין שכירות, חכירה וחכירה לדורות

כעורך דין נדל''ן בראשון לציון אני עוסק בשלושה סוגי חוזים עיקריים להשכרה ושימוש בנכס: שכירות, חכירה ו-חכירה לדורות. שלושתם נשמעים דומים, אך למעשה כל אחד מהם מתאר צורה שונה של שימוש בקרקע או במבנה – בעיקר בהקשר של משך ההסכם והזכויות שהשוכר מקבל. במאמר הזה נסביר כל אחד מהם בצורה פשוטה, עם דוגמאות, ונדון ביתרונות ובחסרונות של כל סוג. בסוף מוצגת טבלה שמשווה בין התכונות העיקריות של כל סוג.

שכירות (השכרת נכס לזמן קצר)

שכירות היא מצב שבו אתם שוכרים נכס (למשל דירה או חנות) לתקופה קצרה יחסית, בדרך כלל מספר שנים בודדות (לדוגמה שנה-שנתיים). בהסכם שכירות השוכר משלם תשלום (שכר דירה) באופן קבוע (לרוב חודשי) ומשתמש בנכס לתקופת החוזה. בסיום התקופה חוזר הנכס לבעליו והחוזה מסתיים או שניתן להאריך אותו בהסכמה חדשה. בשכירות רגילה הזכויות מוגבלות יחסית: לדוגמה, אין אפשרות לבנות או לבצע שינויים גדולים במבנה, והבעלים אחראי לתיקונים המבניים.

• יתרונות:

  • גמישות: ניתן לעזוב בסיום התקופה ללא התחייבות ארוכת טווח.

  • הוצאה התחלתית נמוכה: אין צורך בתשלום הון ראשוני גדול (אין משכנתא או מס רכישה).

• חסרונות:

  • חוסר יציבות: הבעלים יכול להחליט לא לחדש את החוזה בסיומו.

  • מגבלות בשינוי: אי אפשר לבצע עבודות בנייה משמעותיות או הרחבות (אין בעלות בנכס).

חכירה (חוזה השכרה ארוך טווח)

חכירה היא שכירות ארוכת טווח – חוזה לשימוש בנכס (לרוב קרקע או מבנה) לתקופה ארוכה מאוד, בדרך כלל מעל חמש שנים ועד עשרות שנים. בחכירה החוכר (שוכר הנכס) מקבל זכויות רחבות יותר: הוא רשאי לרוב להקים מבנים, לשפץ או לפתח את הנכס (בהתאם לתנאי ההסכם). בתמורה לכך יש התחייבויות נוספות: החוכר משלם דמי חכירה (בדרך כלל שנתיים), ועשוי להתחייב לבנות או לפתח את הנכס בזמן קצוב. חכירה משמשת למשל להשכרת קרקעות חקלאיות או פרויקטים בנייה מסחריים לטווח ארוך.

• יתרונות:

  • יציבות ארוכת טווח: חוזה רב-שנתי מאפשר תכנון והשקעה בנכס לאורך שנים.

  • זכויות רחבות: החוכר יכול להקים מבנים ולבצע שינויים במבנה, לפי תנאי ההסכם.

• חסרונות:

  • התחייבויות כלכליות גבוהות: תשלום דמי חכירה שנתי גבוה יותר ממחיר שכירות רגיל, ולעיתים עלויות נוספות (למשל היטל השבחה או תשלומי פיתוח).

  • מגבלות חוזיות: ייתכן שהחוזה יכלול דרישות לבנייה בפרק זמן מסוים או מגבלות שימוש אחרות.

חכירה לדורות (חוזה ארוך מאוד, קרוב לבעלות)

חכירה לדורות היא סוג מיוחד של חכירה ארוכת טווח במיוחד.  חכירה היא המצב שבו גרים על קרקע שבבעלות המדינה. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הבעלים הרשום של הקרקע בטאבו במקרים אלו. רמ"י מאגדת כ-93% מכל הקרקעות בישראל (בתוך הקו הירוק), כולל קרקעות שהיו שייכות בעבר למדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. סוג הרישום (בעלות פרטית בטאבו מול חכירה מרמ"י) יכול להשפיע על תהליכים כמו לקיחת משכנתא. בעלות פרטית נחשבת פשוטה יותר מבחינת רישום משכנתא בטאבו, בעוד שתהליך רישום משכנתא על קרקע המנוהלת על ידי רמ"י עשוי להיות ארוך יותר. 

טיפ-  בעת סגירת עסקה, חשוב להתחשב בסוג הרישום ולקחת טווח זמן ארוך יותר לאישור המשכנתא אם מדובר בקרקע רמ"י.

במקרים רבים, במיוחד בבניינים שנבנו על קרקע רמ"י, רמ"י אינה מנהלת את הרישום ישירות מול כל דייר, אלא ממנה גוף הנקרא חברה משכנת שתשמש כגוף המנהל את הרישום והטיפול עבור רמ"י. קבלת מסמכים כמו "אישור זכויות" במקרים אלו נעשית מול החברה המשכנת, וזה יכול להיות תהליך מורכב יותר מאשר הוצאת נסח טאבו עבור בעלות פרטית

בחכירה מדובר בהסכמי שכירות למעל 25 שנים (בעשורים האחרונים נפוצים גם חוזים של 50 או 98 שנים), כך שהחוכר למעשה מקבל מעמד כמעט זהה לבעל הנכס: הזכות שלו רשומה בדרך כלל בלשכת רישום המקרקעין, וניתן להעבירה לילדים או למכור אותה. עובדה זו מעניקה ביטחון והשקעת משאבים כמו בבעלות. עם זאת, עדיין מדובר בחוזה שכירות – בסוף התקופה יש להחזיר את הנכס לבעליו המקוריים (אלא אם חידשו את ההסכם), ולעיתים דמי החכירה עלולים לעלות בעת חידוש או הארכת החוזה.

• יתרונות:

  • מעין בעלות: מעניקה זכויות דומות לבעלות מלאה, כולל רישום בטאבו והעברה בירושה.

  • ביטחון לטווח ארוך: משך השימוש ארוך מאוד (לרוב עשרות שנים), מה שמאפשר להשקיע ולתכנן בלי חשש.

• חסרונות:

  • עדיין חוזה מוגבל: בסיומו הנכס עלול לחזור לבעליו (אלא אם חידשו את החוזה).

  • עלויות גבוהות: דרישת תשלום דמי חכירה גבוהים (ולפעמים הון ראשוני), ולעיתים חיוב היטל השבחה בעת חידוש או מכירת הזכות.

מתי משתמשים בכל מונח?

• שכירות: כשמדובר בהשכרה לתקופה קצרה (מספר שנים בודדות), למשל שכירת דירה רגילה לשנתיים.

• חכירה: כשצריך שימוש ארוך טווח יותר (מספר עשורים) עם התחייבות נוספות, למשל השכרת קרקע חקלאית או פרויקט בנייה לטווח בינוני.

• חכירה לדורות: כשמדובר בהתחייבות ארוכת שנים מאוד (מעל 25 שנים) שמתוכננת להימשך לדורות רבים, לדוגמה הקמת יישוב חדש או פרויקט גדול אחר על קרקע ציבורית. או ברכישת נכס השייך לרמ"י.

השוואת המושגים בטבלה

מאפיין	שכירות (קצר מועד)	חכירה (ארוך טווח)	חכירה לדורות
משך ההסכם	עד כ-5 שנים	כ-5 עד 25 שנים	מעל 25 שנים (לדוגמה ~50–100)
תשלום	תשלום חודשי (שכר דירה)	תשלום שנתי (דמי חכירה)	תשלום שנתי (לעיתים הון מראש)
רישום רשמי	חוזה פרטי, ללא רישום	ניתן לרישום בלשכת הרישום	רשום בלשכת רישום המקרקעין או חברה משכנת
זכויות שימוש	מוגבלות (ללא בנייה)	מרחיבות (כולל בנייה לפי תנאי החוזה)	כמעט מלאות (כמו בעלות)
התחייבויות	מועטות (תחזוקה שוטפת)	רבות יותר (בנייה ושירותים)	דומות לחכירה, אך לתקופה ארוכה מאוד