מהי בעלות במקרקעין ומהן ההגבלות עליה?

מהי בעלות במקרקעין?

כאשר אדם הופך לבעלים של דירת מגורים, הוא מקבל את מפתחות הבית – כלומר, את הזכות לגור בדירה ולהשתמש בה. במילים אחרות, הבעלות במקרקעין מקנה לו שליטה על הנכס: הוא יכול לקבוע מי ייכנס אל הדירה וייהנה ממנה. לדוגמה, בעל הדירה יכול לגור בה בעצמו, להשכירה לאחרים תמורת שכר דירה, או לשפצה בתוך גבולות ההיתר שניתנו. הבעלות כוללת גם את הזכות למכור או להעביר את הדירה לאחרים (למשל בהורשה).

הזכויות שבבעלות בדירה

הבעלות על דירת מגורים כוללת מספר זכויות חשובות. חלק מהזכויות נגזרות מהשימוש היומיומי בנכס עצמו, וחלק מהן קשורות בחללים המשותפים בבניין. בין היתר, ניתן להזכיר:

• זכות מגורים ושימוש חופשי: הבעלים רשאי לגור בדירה, לשפץ אותה וליהנות מפרטיותה. הוא גם רשאי לאפשר כניסת אורחים או דיירים אחרים (כמו משפחה או חברים).

  
  
  
  

• זכות השכרת הדירה: הבעלים רשאי להשכיר את הדירה לשוכרים אחרים ולקבל תמורה (דמי שכירות) בגינם.

  
  
  
  

• זכות מכירה והעברה לבעלים אחרים: הבעלים רשאי למכור את הדירה למישהו אחר או להעבירה בירושה, ולקבל תמורה כספית מתאימה.

  
  
  
  

• זכויות בחללים המשותפים: בבניין משותף כל בעל דירה מחזיק בחלק יחסי ברכוש המשותף (כגון חצר, גג, מדרגות ומעלית). בעל הדירה רשאי להשתתף בקבלת החלטות על תחזוקה של חלקים אלה דרך ועד הבית.

  
  
  
  

אילו הגבלות חלות על בעלות בדירה?

באופן כללי, קיימות הגבלות שונות שיכולות לפגוע בחלק מהזכויות של הבעלות (למשל חובות כספיים או כללי תכנון ובנייה). אף בהגבלות כאלו הבעלות עצמה נשמרת. לדוגמה:

• משכנתא: אם הבעלים לקח משכנתא כדי לשלם על הדירה, הבנק יקבל ערובה על הנכס. זאת אומרת שבעל הדירה יכול להמשיך לגור בדירה, אך לא יוכל למכור אותה ללא אישור הבנק. אם ההלוואה לא תשולם, הבנק רשאי לממש את הערובה ולמכור את הדירה כדי לגבות את החוב.

  
  
  
  

• עיקול והוצאה לפועל: אם לבעל הדירה יש חובות שלא נפרעו (למשל חוב מס או הלוואה אחרת), בית משפט או רשות ההוצאה לפועל יכולים להוציא צו עיקול על הנכס. צו כזה ימנע ממנו למכור או להעביר את הדירה עד להחזר החוב. למרות זאת, הבעלים עדיין יכול להמשיך לגור בדירה ולבצע בה תיקונים שוטפים כל עוד אין צו מורה אחרת.

  
  
  
  

• זכויות מעבר (זכויות דרך): לפעמים נרשמת על הנכס זכות מעבר לטובת בעל נכס סמוך (למשל מעבר לצורך גישה לחניה). במקרה כזה, הבעלים עדיין הבעלים של השטח, אך עליו לאפשר מעבר באזור המיועד לכך. כלומר, הוא לא יכול לחסום את הגישה באותו נתיב. מעבר לכך, שאר הזכויות שלו בנכס נותרות בעינן.

  
  
  
  

• צווים עירוניים והיתרי בנייה: העירייה או גורם ממשלתי אחר יכולים להוציא צו למען בטיחות או תקינות המבנה (למשל צו לתיקון קירות סדוקים או צו איסור הרחבת מרפסת ללא היתר). צווים כאלה מחייבים את הבעלים לבצע את התיקונים או לעמוד בהגבלות (למשל לסגור קומה מסוכנת או להשלים עבודת תחזוקה), אך אינם מפחיתים את זכויותיו הקנייניות של הבעלים. במקרים קיצוניים העירייה יכולה להורות על פינוי זמני לצורך תיקונים, אך גם אז הבעלים רשאי לשוב לדירתו לאחר סיום העבודות.

  
  
  
  

אילו זכויות נשמרות למרות ההגבלות?

לא משנה אילו הגבלות חלות על הדירה, הזכויות הבסיסיות של הבעלים נשמרות ברובן. גם אם קיימות הגבלות משמעותיות, הבעלות עצמה נותרת שלמה. לדוגמה:

• זכות המגורים והשימוש בדירה: גם אם הדירה משועבדת או מעוקלת, הבעלים בדרך כלל רשאי להמשיך לגור בדירה ולהשתמש בה כרצונו. אם קיים צו בטיחות שדורש פינוי זמני, עדיין נשמרת הזכות לחזור לדירה לאחר סיום התיקונים.

  
  
  
  

• זכות השכרת הדירה: אם הבעלים השכיר את הדירה, הזכות לקבלת דמי השכירות מהשוכרים נשמרת. השוכרים ממשיכים לשלם את שכר הדירה כרגיל, והבעלים זכאי להכנסה זו.

  
  
  
  

• זכות לתחזוקה פנימית: הבעלים רשאי לתקן ולשמר את מערכות הדירה (כגון חשמל, אינסטלציה ושיפוצים קלים) כדי להבטיח שהדירה ראויה למגורים. בדרך כלל, מגבלות חיצוניות לא חוסמות את הזכות לטפל בשגרה בדירה.

  
  
  
  

• זכות למימוש ערך הנכס: גם כאשר הדירה נמצאת בהליך עיקול או שעבוד, הבעלים עדיין מחזיק בערכה של הדירה. לאחר הסדרת ההגבלות (למשל פירעון חובות או קבלת היתרים), הוא יוכל לבצע עסקה על הנכס (למכור אותו או להעבירו) בצורה חוקית.

  
  
  
  

בסיכום, בעל הדירה עדיין נהנה מזכויותיו הבסיסיות – המגורים והשימוש בנכס והערך הכלכלי שבו – גם אם חלות עליו הגבלות שונות. מטרת ההגבלות היא לאזן בין זכויותיו לחובותיו, אך האפשרות לגור בנכס ולהשתמש בו נשמרת במידה רבה.

המאמר נכתב על ידי עורך דין נדלן בראשון לציון, מוזמנים ליצור קשר לקבל ייעוץ ראשוני.