התחדשות עירונית בראשון לציון – החשיבות שבייצוג משפטי מקצועי

פרויקטי התחדשות עירונית, כדוגמת תמ"א 38 ופינוי-בינוי, מהווים הזדמנות משמעותית לשיפור איכות החיים ולהעלאת ערך הנכסים של בעלי הדירות. ובגדול מהווה WIN-WIN-WIN משולש לבעלי הדירות- היזם -הרשות המקומית. עם זאת, תהליכים אלו מורכבים וכוללים סיכונים רבים. במיוחד בראשון לציון, עיר המתפתחת במהירות, חשוב לדיירים להצטייד בעורך דין נדלן מראשון לציון שמכיר היטב אתה עיר ומקצועי שיבטיח את זכויותיהם לאורך כל התהליך.​

תפקידו המרכזי של עורך דין מקרקעין בפרויקטים של התחדשות עירונית

עורך דין המתמחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית מלווה את הדיירים בשלבים הקריטיים של הפרויקט:​

• הקמת נציגות דיירים: סיוע בבחירת נציגות שתייצג את כלל הדיירים מול היזם והרשויות.

• ניהול משא ומתן: הבטחת תנאים מיטביים בהסכם מול היזם, כולל תמורות לדיירים, לוחות זמנים, וערבויות.​

• בדיקות משפטיות: וידוא כי היזם עומד בהתחייבויותיו, שהפרויקט מתנהל בהתאם לחוק, ושזכויות הדיירים מוגנות.​

ייצוג משפטי איכותי מבטיח שהאינטרסים של הדיירים יישמרו, שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה, ושזכויותיהם לא ייפגעו.​

סיכונים אפשריים ללא ייצוג משפטי הולם

היעדר ליווי משפטי מקצועי עלול לחשוף את הדיירים לסיכונים כגון:​

• התחייבויות לא ברורות: חתימה על חוזים עם תנאים לא מיטביים או לא מובנים.​

• עיכובים בפרויקט: ללא סעיפים מגנים בחוזה, הדיירים עלולים להתמודד עם עיכובים משמעותיים ללא פיצוי.​

• ליקויי בנייה: היעדר פיקוח משפטי עשוי להוביל לקבלת דירות עם ליקויים או אי-עמידה בהבטחות היזם.​

פסק דין לדוגמה: חשיבות הייצוג המשפטי

מקרה שהתרחש בראשון לציון ממחיש את החשיבות של ייצוג משפטי מקצועי. בפרויקט תמ"א 38 בעיר, חברת יזמות לא עמדה בהתחייבויותיה להשגת היתר בנייה במשך כעשור. ​פסק הדין המדובר הוא ת"א 35093-11-20, שבו חברת "מ.י.ד.ר. - פסגות ייזום בניה ופיתוח בע"מ" תבעה דיירים בראשון לציון לאחר שביטלו הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בראשות השופטת חנה קיציס, דחה את התביעה וקבע שהדיירים ביטלו את ההסכם כדין. ​ בשנת 2011 נחתם הסכם בין הדיירים לבין חברת היזמות מ.י.ד.ר פסגות לביצוע פרויקט תמ"א 38. לפי ההסכם, החברה התחייבה לפעול להוצאת היתר בנייה בתוך 12 חודשים, ולבצע את העבודות תוך עמידה בלוחות זמנים ברורים.

לאורך השנים חלו עיכובים ניכרים מצד היזם – במשך כ-9 שנים (!) לא הושגו האישורים הנדרשים, ולא החל הביצוע בפועל. הדיירים איבדו את אמונם בפרויקט וביזמים, ובשנת 2017 הודיעו על ביטול ההסכם.

טענות הצדדים:

• החברה טענה כי ביטול ההסכם מצד הדיירים נעשה שלא כדין, לאחר שהיא השקיעה משאבים ניכרים, ולכן דרשה פיצוי של 1.2 מיליון ש"ח.

• הדיירים טענו כי החברה לא עמדה בחובותיה החוזיות, לא השיגה היתר בנייה, והתנהלה במשך שנים רבות באיטיות וחוסר תכלית.

פסק הדין:

השופטת חנה קיציס דחתה את התביעה של החברה באופן חד-משמעי.

היא קבעה כי:

• החברה לא עמדה בלוחות הזמנים שהוגדרו בהסכם.

• ההסכמות החוזרות והנוספות שנעשו לא שינו את העובדה הבסיסית – שהפרויקט לא התקדם בפועל.

• הדיירים פעלו בתום לב ובצדק כשבחרו לסיים את ההתקשרות.

• אין כל בסיס לדרישת פיצוי מצד החברה, והיא אף חויבה בהוצאות משפט בסך 80,000 ש"ח.

מסקנות עיקריות:

• התחייבות להוציא היתר בנייה תחת לוחות זמנים בפרויקטים של התחדשות עירונית היא חובה יסודית - אי קיומה עשוי להצדיק את ביטול ההסכם מצד הדיירים.

• גם אם נחתמו נספחים והסכמות לאורך הדרך, בית המשפט בוחן את התנהלות הצדדים בפועל ולא רק את המסמכים.

• ערבויות- יש חשיבות מרובה לנושא הערבויות וכן למומחיות עורך הדין מהן הערבויות שיש להתעקש על קבלתם מהיזם ואילו ערבויות רק יביאו להכבדה על היזם והפרויקט .

• יזם שלא עומד בהתחייבויות - לא רק שלא יזכה בפיצוי, אלא אף יישא בהוצאות.

לסיכום:

פסק הדין מהווה אזהרה ברורה ליזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית: הבטחות ללא ביצוע לא מחזיקות מים. מצד שני, הוא מהווה תקדים מחזק לדיירים – שמותר (ואף מומלץ) לעמוד על זכויותיהם כאשר הצד השני מפר את ההסכם באופן שיטתי ומתמשך.

רוצה שאכין על זה פוסט לפייסבוק/לינקדאין או מאמר לבלוג בתחום נדל"ן והתחדשות עירונית? יוחאי- אשמח.

בחירת עורך דין מתאים בפרויקט התחדשות עירונית

בעת בחירת עורך דין נדל''ן לייצוג בפרויקטים של התחדשות עירונית, מומלץ לשים לב ל:​

• ניסיון ומומחיות: עו"ד בעל ניסיון מוכח בליווי פרויקטים דומים.​

• היכרות עם האזור: הבנה מעמיקה של השוק המקומי והרשות המקומית בראשון לציון.​

• תקשורת ושקיפות: יכולת להסביר לדיירים את התהליך, הזכויות והחובות בצורה ברורה.​

לסיכום, פרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי טומנים בחובם פוטנציאל רב, אך גם סיכונים משמעותיים. ייצוג משפטי מקצועי הוא המפתח להבטחת הצלחת הפרויקט ושמירה על זכויות הדיירים.​